Gestion, réglementation et administration
Mai 2015
La loi d’Avenir, votée en octobre 2014, a notoirement modifié les règles en cas de vente de petites parcelles de bois. Aux côtés du Droit de Préférence au profit des propriétaires forestiers voisins, existe désormais un Droit de Préférence et/ou de Préemption au profit de la commune, de l’Etat, de la SAFER. En voici le détail.
Dura lex, sed lex. Le droit de préférence, mis en place en 2010 pour la vente des petites parcelles de bois, commençait à ne plus faire débat et à "entrer dans les mœurs", mais il est désormais bordé par d’autres dispositifs au profit, en particulier, de la Commune et de l’Etat.
Voici les règles qui s’appliquent pour les ventes de propriétés boisées inférieures ou égales à 4 hectares. Attention, une propriété forestière s’entend comme un ensemble de parcelles cadastrales jointives ou non, toutes classées en nature de bois au cadastre. Être contigu d’une propriété signifie donc, dans ce contexte, être contigu de l’une ou l’autre des parcelles cadastrales.
Rappelons qu’en cas de vente de propriété forestière inférieure ou égale à 4 ha, le vendeur est tenu d’informer systématiquement les propriétaires de parcelles forestières contiguës, qui peuvent donc exercer leur droit de préférence avant que le vendeur puisse vendre à tout un chacun.
Seules exceptions, la vente au profit d’un proche parent, d’un co-indivisaire, d’un nu propriétaire ou usufruitier rachetant la totalité du bien, ou bien sûr la vente à un propriétaire contigu, évite d’avoir à purger le droit de préférence.
La Commune bénéficie désormais de ce droit même si elle n’est pas propriétaire riveraine, même si elle ne possède aucune forêt. En cas de plusieurs postulants, y compris la Commune, le vendeur peut choisir librement à qui vendre sa parcelle. Une parcelle acquise dans ces conditions par la Commune doit être soumise au Régime Forestier dans les cinq ans.
Autre nouveauté : pour prévenir les propriétaires forestiers riverains, la notification individuelle est la règle. L’affichage en mairie, complété par une annonce dans un journal d’annonces légales, n’est utilisable que dans le cas où le nombre de notifications est supérieur ou égal à 10.
L’arrivée de la Commune dans le jeu ne change rien au conseil que Floreal donnait jusqu’à présent "vendez à un voisin, la vente aura lieu sans complication et sans aucun surcoût dû à l’information nécessaire qu’impose le droit de préférence".
Plan cadastral superposant la photo aérienne à Bertrichamps (54)
Si cette même propriété est contiguë à une forêt communale gérée par un document d’aménagement, le vendeur est désormais tenu de notifier la vente à la commune, qui a deux mois pour exercer son droit de préemption.
Le raisonnement est le même au profit de l’Etat si la propriété en question jouxte une forêt domaniale, la vente devant alors être notifiée au Préfet qui dispose de trois mois pour se positionner.
On notera que pour ces droits de préemption, il n’y a aucune dérogation possible, ni pour les proches parents, ni pour les coindivisaires, les nus-propriétaires,...
Il faut enfin préciser qu’il existe une hiérarchie entre ces différents droits, le droit de préemption de l’Etat, puis de la Commune, l’emportant sur le droit de préférence.
Rappelons que le droit de préemption de la Safer ne s’applique pas en forêt, à deux exceptions près : lors de la vente de biens mixtes (comprenant de l’agriculture et de la forêt) et pour des parcelles situées dans des massifs forestiers de très petite surface pouvant être défrichées sans autorisation (surface fixée par arrêté préfectoral, généralement autour de 1 à 4 ha suivant les secteurs).
Mais la Loi a apporté une précision importante : le droit de préemption de la Safer peut désormais s’appliquer aux parcelles boisées, mais non déclarées "bois" au cadastre.
La parcelle boisée est déclarée "bois" au cadastre : elle entre, sous condition de surface, dans le champ des différents droits de préférence et de préemption décrits ci-avant.
La parcelle boisée n'est pas déclarée "bois" au cadastre : elle peut être préemptée par la Safer.
Je vous l’avais bien dit : dura lex, sed lex...
Depuis plus de 10 ans, des programmes d’incitation au regroupement foncier forestier fonctionnent grâce à l’appui des Conseils Généraux et du Conseil Régional d’Alsace, et fonctionnent bien ! Le principe en est simple, un propriétaire forestier peut bénéficier lorsqu’il achète une petite parcelle de bois contiguë, d’une aide financière lui permettant de compenser des coûts de transaction très importants par rapport à la valeur du bien acheté.
Pour lutter contre la petite taille de très nombreuses propriétés, il suffit de s’agrandir : on n’a pas encore trouvé mieux ! Mais pour concrétiser cette évidence, il faut rendre supportables les frais de transaction (communément appelés à tort "frais de notaire"), proportionnellement très élevés sur les "petites affaires". Les Conseils Généraux des 4 départements lorrains, le Conseil Général du Bas-Rhin, le Conseil Régional d’Alsace ont accepté la demande des organismes de la Forêt Privée de soutenir des programmes de regroupement foncier forestier.
Près de 500 hectares de petites parcelles ont ainsi été mutés en Lorraine et en Alsace en 2014, pour constituer des propriétés de taille acceptable, souvent de 4 hectares et plus. En tenant la même politique sur une période significative, l’impact est désormais visible, pour preuve le niveau de morcellement en Lorraine, traditionnellement très élevé qui s’est, selon l’enquête officielle AGRESTE, notoirement amélioré. Voici les dispositifs en place à ce jour pour les achats de parcelles de bois (les mêmes dispositifs existent également pour les échanges) :
Attention ! Ces dispositifs peuvent évoluer rapidement, en particulier en Meuse. Nous vous conseillons de vous rapprocher des contacts indiqués.
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